銀行などの金融機関などが融資の審査基準の一つとしているのが「返済比率（返済負担率）」です。
住宅ローン融資を受ける金額を決めるときに重要になる返済比率ですが、どのくらいのパーセンテージが適切なのでしょうか。
住宅の購入予算は、住宅ローンをいくらまでなら借りれるのかでも決まってしまうこともありますので、返済比率を下げることによって借りれる金額が落ちてしまうこともあります。
返済比率（返済負担率）とは
返済比率の定義と重要性
返済比率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合を示す指標です。
この比率は住宅ローン審査において非常に重要な要素とされています。
具体的には、年間のローン返済額を年収で割り、その結果を100倍して算出されます。
例えば、年収が500万円でカードローン、マイカー（自動車）ローン、教育ローンおよびクレジットカードリボ払いの年間返済額が150万円であれば、返済比率は30%となります。
なぜ返済比率が重要かというと、それが住宅購入者の返済能力を直接的に示すからです。
この割合が高すぎると、金融機関はローンの返済に困難が生じるリスクがあると判断し、審査に通らない可能性が高まります。
それゆえに、返済比率を下げることが、住宅ローン審査に通るための重要な対策となります。
返済比率の一般的な基準
返済比率の一般的な基準として、30～35%が目安とされています。
多くの金融機関では、この範囲内であれば無理なく返済が可能と見なされます。
しかし、さらに無理なく返済を続けるための推奨基準として、20～25%が理想的とされています。
返済比率がこの基準を超えると、住宅ローンの審査に落ちる原因となることがあります。
金融機関はその理由として、借入者の返済能力に問題があると判断するからです。
下記は、住宅支援機構のフラット35の返済比率（の基準と民間金融の住宅ローン返済比率（返済負担率）の基準を表にしました。
※民間金融機関については一例です。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
住宅ローンの返済比率を下げる方法
住宅ローンの返済比率が低ければ低いほど審査に通る可能性が高くなるのですが、住宅ローンの返済額が月10万円であっても、生活費が多くかかる家庭では決して楽に生活できる数字ではありません。
ところが、金融機関の住宅ローン審査では、返済比率30～40％まで借入申込みができるようになっています。
実際マイホームを持ちたい人は、できる限り希望する金額を借りたいこともよく理解できます。
住宅ローンを通すために、返済比率を下げる4つの方法を紹介します。
- 借入期間を伸ばして毎月の返済額を抑える
- 夫婦で収入合算して申告する年収を上げる
- 頭金を出して融資率を下げる
- 他の借金は返済しておく
では、それぞれ詳しく解説します。
①借入期間を伸ばして毎月の返済額を抑える
借入期間を伸ばすことで、毎月の返済額が少なくなるので、返済比率も低くなります。返済額を減らすことで家計に余裕が生まれるので、その分住宅ローンの負担が小さくなり、審査にも通りやすくなります。
ただ、借入期間を伸ばすと、支払う利息額は増えてしまうデメリットもあるので、注意が必要です。
②夫婦で収入合算して申告する年収を上げる
住宅ローンを組む場合、夫婦の収入合算が可能であるならば、こちらの方が効果的に返済比率を下げることができます。
また、収入合算することは、単に返済比率を下げることだけでなく、申告年収を増やすことにも繋がるので、審査にはさらに有利になります。
配偶者の100万円の年収を合算するだけでも返済比率は大きく下がります。収入合算することは、審査を通すうえで非常にメリットの大きい方法でオススメです。
収入を合算して住宅ローンを組むには「収入合算」と「ペアローン」という2つの方法がありますので、どちらが条件に合うのか検討する必要があります。
③頭金を出して融資率を下げる
融資率も住宅ローンの審査のなかで非常に重要な要素の一つです。融資率とは住宅や建物の購入金額と借入金額の割合のことです。
例えば、土地建物の代金で2,500万円かかったとして、2,250万円の借入を希望する場合は、2,250万円÷2,500万円＝0.9で、融資率は90％となります。
仮に土地建物代金2,500万円に対して、借入希望額が1,250万円の場合は、融資率が50％になります。
融資率は低ければ低いほど、自己資金の割合が大きいということになります。
たくさんの自己資金を用意できるということは、堅実にお金を貯めてきたことの証明になるので、自己資金をたくさん出して、融資率が低くなればなるほど、審査には有利になります。
④他の借金は返済しておく
なるべく少しでも住宅ローン審査で有利になりたいのなら、他の借入をゼロにしておくことも重要で、他の借入がある場合、その借入の返済も返済比率に入れて計算されてしまいますので、他にも借入がある場合は返済比率を悪化させることに繋がってしまいます。
例え半年後や1年後に完済するローンであっても、審査する時は現時点での返済比率で計算されるので、確実に審査に不利になります。
親に一旦立て替えてもらうとかして、借入残高を0円にしておいた方が有利です。
筆者は、個人のローンを会社に付け替えるという手を使い、返済比率を上げました。
返済比率をどこまで下げると住宅ローン審査に通りやすくなるのか
年収に対する年間の返済額の割合が20％台なら無理なく支払って行けると判断されやすいので、住宅ローン審査に通りやすくなります。
銀行では住宅ローンの審査をする際、様々な審査項目がありますが、返済比率または返済比率とは、どれくらいの比率なら無理なく返せるのかという目安でもあります。
信用情報が悪いなら、10％台まで下げると審査に通る可能性があります。
住宅ローンの審査が甘いとか厳しいとか言われるのは、返済比率（返済負担率）が大きいと甘くて緩い、小さいと審査がキツイということになります。
民間銀行については返済負担率の審査基準を公表していませんが、フラット35を展開する住宅支援機構に関しては、年収400万円未満であれば30％以下、年収400万円以上なら35％以下として返済比率を明確に提示しているので、こちらも一つの基準になると思います。
家計の中身については、一切聞きません。「金融機関が貸してくれる金額」と「無理なく返せる金額」には、かなりの隔たりがあるのが現実です。
住宅ローンの審査に通らない理由は返済比率だけではない
住宅ローンの審査は、貸し付ける金額が高額なうえ長期返済のため、完済まで継続して支払いができるかを見極めることになりますので、マイカーローンやショッピングローンなどより厳しくおこなわれます。
前述した返済比率を下げることで審査に通りやすくなりますが、それだけが審査ではありません。
ここでキーポイントになるのが、信用情報と安定した収入ということになります。
ブラックだと審査落ちする？
信用情報にキズが付いたことをブラックリストに載ったと表現することもありますが、ブラックだから住宅ローンが審査落ちすることが決まっているわけではありません。
過去に失敗した人でも、更生できていると判断される必要があるので、審査が不安な人は、給料振込口座を持っている銀行で、住宅ローンの申込みをすることが望ましいです。
担当者には、過去の金融事故など正直に話をして、納得してもらえれば結局、信用情報より申込者の人格を重んじてくれます。
それでもダメなら、ほかの銀行に申し込んでもおそらく審査に通ることはないでしょう。
安定した収入があれば審査に通る？
住宅ローン審査で一番重要なことは、安定した収入があることで、多い少ないという問題ではありません。
収入が少なくても、絶対に潰れることのない会社に正社員で勤めているということが一番肝心なところです。
例えば、公務員や上場企業などに勤務していれば、絶対ではないですが安定した収入が見込め、退職金なども規定されているので、銀行としては安心材料になるのです。
他の借り入れと返済負担率の関係
借金が住宅ローン審査に与える影響
住宅ローン審査では、既存の借金が大きな影響を与えます。
他の借入れが多いと、その分返済比率が高くなり、審査に通るのが難しくなります。
返済比率は、年収に対する年間返済額の割合を示します。
一般的には、返済負担率が30～35%を超えると審査が厳しくなります。そのため、他の借入れがあれば、できるだけ早く返済することが重要です。
ローンの返済を計画的に行う
住宅ローンの審査に通るためには、他の借入の返済を計画的に行うことが求められます。
計画的な返済は、返済比率を下げるための有効な方法です。まず、ローンの返済計画を立て、月々の返済額を無理のない範囲に設定しましょう。
そして、返済の遅延や延滞がないように注意することが大切です。
これにより、信用情報が良好に保たれ、本審査や事前審査に通りやすくなります。
その他の住宅ローン審査通過の秘訣
信用情報を確認する
住宅ローン審査に合格するためには、まず自身の信用情報を確認することが重要です。
信用情報とは、過去の借入や返済状況、クレジットカードの利用履歴などを含む個人の信用履歴を示します。
これらの情報が不備なく整っているか、返済が滞っていないかを事前に確認しておくことで、審査に通りやすくなります。
収入を増やす方法を検討する
住宅ローンの審査に通るためには、安定した収入が必要です。
返済負担率を下げるためにも、収入を増やす方法を検討することが重要です。
例えば、副業を始める、昇進を目指す、積極的な転職活動を行うなどして、年収を上げる努力をすることが役立ちます。
健康状態と年齢の影響
住宅ローンの本審査や事前審査において、健康状態と年齢は審査担当者にとって重要な要素です。
特に高齢者や健康状態に不安がある場合、審査に通りにくい原因となることがあります。
したがって、健康管理に努め、必要に応じて医療保険などの資料を準備しておくことをおすすめします。
まとめ
住宅ローン審査を通過するためには、返済比率を下げることが重要です。
返済比率は、年間のローン返済額を年収で割り、100倍したもので計算されます。
一般的には、返済比率の目安は30～35%ですが、20～25%が無理のない返済比率として推奨されます。
そのためには、借入額を減らす、返済期間を延ばす、頭金を増やすといった方法が考えられます。
また、他の借り入れがある場合は、それが住宅ローン審査にどのような影響を与えるかを理解し、計画的に返済を行うことが求められます。
審査に通るためには、信用情報を事前に確認し、不備のない申込書類を提出することが重要です。安定した収入源や長期勤続、高年収も審査に通りやすい要素となります。
最終的に、住宅ローン審査を通過するためには、返済比率を適切に管理し、他の審査条件にも気を配ることが必要です。
住宅ローンの本審査や事前審査に通るためには、計画的かつ慎重な準備が不可欠です。
