ブラックの方でもそうでない方でも、家を建てたり中古物件の購入を考えている方は、総量規制対象外の、住宅ローンが通るのか不安だと思います。
一生の内、一番高い買い物をするのですから。借入金が高額になる為、審査の基準も変わってきます。
ご存知ですか？30代の人たちの40％がすでに家を購入していることを。
住宅ローンを借りる前に自分のブラック度合いチェック
ブラックには期間というものがあり、自分はブラックだと思い込んでいたり、自分はブラックではないと勘違いしている場合もありますので、個人信用情報機関から個人信用情報の開示を受けてみて、自分のブラック度合いを知っておくことも大切です。
ブラックという部類であれば、審査に通る可能性が低いというのが現状となっています。
本当はこの期間に住宅ローンを組むことは避けたほうが無難なのですが、どうしてもマイホームが欲しい場合には色々な方法がありますので、諦めずによく読んで下さい。
ブラックが不安なら信用情報を開示請求して確認
ブラックかどうかもわからない人は、自分の個人信用情報を開示して確認してみて下さい。個人の金融信用情報を保有している「JBA（全国銀行個人信用情報センター）」、「CIC（シーアイシー）」、「JICC（日本信用情報機構）」という3つの個人信用情報機関があります。
信用情報を請求、確認するには、3社の個人信用情報機関からそれぞれに開示してもらう必要があります。
「JBA（全国銀行個人信用情報センター）」には、銀行から直接融資を受けたお金の履歴が登録され、「CIC（シーアイシー）」には主に、商品購入の分割払いの使用履歴が登録され、「JICC（日本信用情報機構）」には主に、消費者金融の利用履歴とクレジットカードでのキャッシングの利用履歴、銀行から借りたカードローンの履歴が登録されています。
信用情報の開示方法と開示手数料
個人信用情報を開示するには各個人信用情報機関共、手数料と時間が必要です。シー・アイ・シー（CIC）と日本信用情報機構（JICC）はインターネット（モバイル）、郵送、窓口で開示を受け付けていますが、全国銀行個人信用情報センター（JBA）は郵送のみ受け付けています。
| 個人信用情報機関名と開示方法 | 費用 | 請求から開示までの平均時間 |
|---|---|---|
| CICインターネット開示 | 1,000円 | 4営業日 |
| CIC郵送開示 | 1,000円 | 5営業日 |
| CIC窓口開示 | 500円 | 20分 |
| JICCモバイル開示 | 1,000円 | 4営業日 |
| JICC郵送開示 | 1,000円 | 5営業日 |
| JICC窓口開示 | 500円 | 20～30分 |
| JBA郵送開示 | 1,000円 | 7営業日 |
できれば全てから取り寄せて、自分の信用情報をチェックしてみましょう。
軽微なブラックなら住宅ローン一括審査で通る銀行を探す
住宅ローンは、住宅を担保にする事で高額資金を借り入れます。つまり、住宅の評価額が高ければ高い程、審査に通り易く借りられる可能性が高いと言えるのです。ですので、軽微な金融ブラックで住宅ローンでお金を借りたいと思う場合は、中古物件より新築の物件を選ぶ方が良いでしょう。
住宅ローンの審査基準というのは銀行によって様々で、○○銀行の審査には通ったけど、××銀行の審査には落ちたということは普通にあることです。
自分は本当に住宅ローンを組めるのだろうか？審査が通るなら買いたい住宅があるんだが、と心配な方は、複数の銀行で審査を受けることができる「住宅本舗」の複数銀行への住宅ローン一括審査申込をおすすめします。
一度の入力で複数の金融機関に申込が可能なので、銀行を何ヶ所も廻る必要がないのです。審査に悩んでいる場合は、一括審査で早く結果を出した方が、気持ち的にも肉体的にも楽になると思います。
一括審査でダメなら住宅ローンを組める裏技を使う
前述していますが、クレジットカードや各種ローンの返済に問題が出た場合、個人信用情報に「事故」として記録され、金融業界全体で共有されることになります。
個人信用情報機関には、貸金業者やクレジットカード発行会社が審査する時に、申込者の信用情報を問い合わせする指定個人信用情報機関には、消費者金融系のJICC（日本信用情報機構）とクレジット、信販系のCIC（シー・アイ・シー）の2社があり、銀行が貸付け審査する場合には、JBA（全国銀行個人信用情報センター）に申込者の信用情報を問い合わせしています。
過去の事故情報を自分で把握していれば、それも正直に話しましょう。仮に審査落ちしてしまったとしても、現在安定した収入があれば、半年～1年間ろうきんで月10,000円ほど積み立てをし、再度住宅ローンの申し込みをすることで審査に通過することができます。
消費者金融から借りたお金やクレジットカード類は返済が必要となりますが、オートローンについては、ろうきんに借り換えなどの条件でOKです。銀行やフラット35などが通らなかったとしても諦めず「ろうきん」に相談してみて下さい。
任意整理後のブラックでもフラット35で住宅ローンに通る可能性もある
フラット35ならブラック状態でも利用できるのかというと、基本的には利用できません。
フラット35は、信用情報機関であるCICとJICCと全国銀行個人信用情報センター(JBA)に加盟しているので、これらの個人情報機関に事故情報が記録されている限り、原則的には融資審査に通過出来ません。
しかしながら、任意整理後、ブラックリスト期間中であるにもかかわらずフラット35の住宅ローン審査にとおることもあります。
上場企業の正社員で、後ほど詳しく説明している借入比率（住宅購入金額に対する住宅ローン設定額の割合）が、25％と低い場合には、ブラックリスト状態でも審査に落ちない可能性は高いです。
フラット35とは？
フラット35とはどのようなものなのかを説明します。
フラット35とは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が民間の金融機関とともに提供している住宅ローンサービスです。
最長35年間の長期固定金利のローンで、借入金額も8000万円まで可能、金利は2％台というサービスです。
長期固定金利で35年間利用出来るので、フラット35と呼ばれています。
フラット35の場合には、銀行の住宅ローンとは異なる柔軟な基準で住宅ローン審査をしている可能性があります。
住宅ローンの審査の計算返済比率を下げると審査に通りやすい
銀行では住宅ローンの審査をする際、様々な審査項目がありますが、返済比率または返済負担率とは年収に対する年間の返済額の割合のことです。
返済比率の基準は銀行によってまちまちで、おおむね30～35％が妥当だと言われていますが、10％代であれば、まず問題ありませんし、年収によっても変わってきます。
民間銀行については返済負担率の審査基準を公表していませんが、フラット35を展開する住宅支援機構に関しては、年収400万円未満であれば30％以下、年収400万円以上なら35％以下として返済比率を明確に提示しているので、こちらも一つの基準になると思います。
返済比率を下げる方法
住宅ローンの返済額が月10万円であっても、生活費が多くかかる家庭ではけっして楽な数字ではありません。ところが、金融機関の審査では、返済負担率30～40％まで借入申込みができるようになっています。
家計の中身については、一切聞きません。「金融機関が貸してくれる金額」と「無理なく返せる金額」には、かなりの隔たりがあるのが現実です。
- 借入期間を伸ばして毎月の返済額を抑える
- 夫婦で収入合算して申告する年収を上げる
- 頭金を出して融資率を下げる
- 他の借金は返済しておく
①借入期間を伸ばして毎月の返済額を抑える
借入期間を伸ばすことで、毎月の返済額が少なくなるので、返済比率も低くなります。返済額を減らすことで家計に余裕が生まれるので、その分住宅ローンの負担が小さくなり、審査にも通りやすくなります。
ただ、借入期間を伸ばすと、支払う利息額は増えてしまうデメリットもあるので、注意が必要です。
②夫婦で収入合算して申告する年収を上げる
夫婦の収入合算が可能であるならば、こちらの方が効果的に返済負担率を下げることができます。また、収入合算することは、単に返済負担率を下げることだけでなく、申告年収を増やすことにも繋がるので、審査にはさらに有利になります。
配偶者の100万円の年収を合算するだけでも返済負担負担率は大きく下がります。収入合算することは、審査を通すうえで非常にメリットの大きい方法でオススメです。
③頭金を出して融資率を下げる
融資率も銀行の審査のなかで非常に重要な要素の一つです。融資率とは住宅や建物の購入金額と借入金額の割合のことです。例えば、土地建物の代金で2,500万円かかったとして、2,250万円の借入を希望する場合は、2,250万円÷2,500万円＝0.9で、融資率は90％となります。
仮に土地建物代金2,500万円に対して、借入希望額が1,250万円の場合は、融資率が50％になります。融資率は低ければ低いほど、自己資金の割合が大きいということになります。
たくさんの自己資金を用意できるということは、堅実にお金を貯めてきたことの証明になるので、自己資金をたくさん出して、融資率が低くなればなるほど、審査には有利になります。
④他の借金は返済しておく
なるべく少しでも審査で有利になりたいのなら、他の借入をゼロにしておくことも重要で、他の借入がある場合、その借入の返済も返済比率に入れて計算されてしまいますので、他にも借入がある場合は返済比率を悪化させることに繋がってしまいます。
例え半年後や1年後に完済するローンであっても、審査する時は現時点での返済比率で計算されるので、確実に審査に不利になります。親に一旦立て替えてもらうとかして、借入残高を0円にしておいた方が有利です。
住宅ローン審査中のクレジットカードのキャッシング枠とリボ払いに注意
注意が必要なのが、クレジットカードのキャッシング枠とリボルビング払いです。「使わないと思うけど、一応作っておくか」と、安易な気持ちでキャッシング枠を作ってしまう人もいると思います。
しかしキャッシング枠は仮に一度も使ったことがなかったとしても、住宅ローンの審査では借入している額と同じものとして審査されてしまうのです。
例えば、50万円のキャッシング枠があったとしたら、借入額50万円として、返済比率に組み込まれて計算されてしまうということです。
審査を受ける前にクレジットカードにキャッシング枠がついていないか確認しておきましょう。
クレジットカードのリボ払いも審査に重要です。クレジットカードでリボ払いを利用していたり、携帯電話の端末代金の分割払いをしていたりすると、その分も返済額に加算されます。きちんと返済しているかもチェックの対象ですので、リボ払いは直ぐ止めた方が良いです。
筆者は個人の借金は全て法人に付け替えた
筆者は、住宅ローン専門ARUHI（アルヒ）の仮審査で、個人の借金とクレジットカードリボルビング払い分を0円にしたら、返済比率が下がり本審査に通しますというお墨付きをもらい、住宅ローンを借りるために個人の借金やクレジットカードを、全て法人に付け替えました。
個人の借金やクレジットカードは審査に影響しますが、法人の保証人分に関しては審査に影響しません。
保証人を立てれば超ブラックでも借りれる住宅ローン
超ブラックでも借りれる住宅ローンは存在するのでしょうか？
延滞や自己破産、債務整理をしていて信用情報に記載されてしまえば、通常どんなローンを組むのも難しくなりますが、保証人を立てることが可能なら、超ブラックでも借りれる住宅ローンを取り扱っている金融会社があります。
そこでオススメしたいのは、不動産担保ローン、住宅購入ローンを扱って３0年以上の日宝です。
一戸建て、マンション、土地、収益物件、別荘、借地権、底地、共有持分、調整区域、再建築不可物件など他では扱えない物件でも担保可能です。
もちろん全国対応！
日宝をオススメする理由
まず第一に、銀行の住宅ローンが受けられないブラックでも家を持てる可能性という希望を与えてくれる会社だからです。新築・中古を問わず新たに住宅を購入される方をサポートするローンです。自己破産をしていても、債務整理をして現在返済中であっても、日宝なら借りれます。
いろいろな事情があって銀行の不動産担保融資が受けられない場合でも相談ができます。不動産を所有していれば保証人なしで借りることができます。住宅購入でなくても、使用目的自由のフリーローンとしても使えるので、他のローンのおまとめや、開業資金にも使えます。
住宅の新規購入で不動産を持っていない場合には保証人が必要になります。
不動産担保ローンの場合、書類上だけで融資額を判断することができないため、営業所近郊しか扱えない会社が多いのですが、日宝は全国どこでも融資可能で、借地権、底地、共有持分、調整区域、再建築不可物件など他では扱えない物件でも担保可能なのです。一戸建て、マンション、土地、収益物件、別荘等ももちろん担保にできます。
競売中の物件であっても融資可能で、あらゆるブラックにも対応してくれます。
まとめ
ブラックリストになっているといっても、銀行によって審査基準は異なりますし、少しでも審査に通りやすくなる方法というのは存在します。
- 返済負担率を下げる
- 頭金を出して融資率を下げる
- 他の借入は返済しておく
- 複数の銀行で審査を受ける
ブラックであれば、保証人さえいればマイホームを持つ方法があるのですから、安心して下さい。
ただブラックになってしまったと言っても永久に信用情報に記載されているわけではありませんし、手続きさえすれば最長で5年（JBAの場合10年）でこの記載事項がなくなります。